KOMENTARZ EKSPERTA. Popyt na mieszkania z najwyższej półki nie zniknął. Ale deweloperzy muszą z dużo większą ostrożnością planować swoje przedsięwzięcia.

Rynek apartamentów - tak samo jak wszystkie pozostałe segmenty rynku mieszkaniowego - odczuł wpływ kryzysu. Jednak, aby dobrze zrozumieć jego specyfikę, należy prawidłowo zdefiniować określenie luksusowy apartament.

Był bowiem czas na polskim rynku nieruchomości, gdy apartamentami nazywano większość mieszkań wystawionych na sprzedaż. Działo się to jednak w czasie hossy. Wtedy mieszkania sprzedawały się od ręki, a szybkie tempo zakupów nie pozwalało klientowi zastanowić się nad fundamentalną wartością produktu. Takie przypadki na szczęście coraz wyraźniej przechodzą do historii i nie spotykamy już ofert sprzedaży typu: "60-metrowy, dwupokojowy apartament na sprzedaż".

Teraz, w czasie, gdy rynek normalizuje się, dochodzi również do jasnego podziału segmentów. Dziś jest bardziej oczywiste, które mieszkanie należy do segmentu popularnego, a które do wyższego. Z kolei apartamenty, które zasługują na miano luksusowych, powinny być produktem dla nabywców o najwyższych wymaganiach.

Za mieszkanie, które ma odpowiednią powierzchnię, rozkład, standard, widok, atrybuty (winda wprost do mieszkania, taras, etc.) czy inne cechy wskazujące na luksusowy charakter, odpowiedni nabywcy są w stanie zapłacić bardzo wiele. Nawet w obecnej sytuacji na rynku. Mówimy tu jednak o wybranych ofertach, które mają jeszcze takie cechy jak wyjątkowość i niepowtarzalność.

Dlatego jako pierwsze sprzedają się mieszkania na ostatnich kondygnacjach, z widokiem np. na park, z odpowiednim podziałem części nocnej i dziennej i innymi czynnikami wskazującymi na wyjątkowość oferty. Dzieje się tak pomimo zazwyczaj wyższej ceny metra kwadratowego.

Jeśli mówimy o szerszym pojęciu rynku apartamentów - inwestycji, projektów deweloperskich z najwyższego segmentu rynku - to pewnym jest, że następuje dziś weryfikacja projektów inwestycyjnych. W czasie, w którym mamy możliwość wyboru z długiej listy mieszkań gotowych, widać wyraźnie, które cieszą się powodzeniem i dlaczego. Dziś nie uzyska się we Wrocławiu ceny 25 tys. zł/m kw. mieszkania, które znajduje się w mniej popularnej dzielnicy, w projekcie o standardzie jedynie podwyższonym. Owszem, trafiają się oferty w cenie 20 tys. zł/m kw. i więcej, ale są to wyjątki i to w najbardziej prestiżowych lokalizacjach (np. przy samym rynku Starego Miasta).

We Wrocławiu jest w ofercie jeszcze sporo mieszkań drogich - około 25 proc. wszystkich ofert kosztuje powyżej 9 tys. zł/m kw. To lokale w inwestycjach zlokalizowanych w takich dzielnicach jak: Stare Miasto, Śródmieście, Krzyki, czyli cieszących się największym powodzeniem wśród potencjalnych nabywców i opinią prestiżowych. Tam kumuluje się popyt na segment wysoki, a ceny mieszkań tylko to potwierdzają.

Jednak zwrot "segment wysoki" nie jest równoznaczny ze słowami "wysoki budynek". Na chwilę obecną możemy już powiedzieć z doświadczenia, że nabywcy zamierzający kupić mieszkanie we Wrocławiu nie są skłonni dopłacić "ekstra" za sam fakt, że owo mieszkanie znajdować się będzie w wieży mieszkalnej. Wysokie budynki są w Polsce obarczone wyjątkowym ryzykiem i tylko w jednym przypadku taka inwestycja zakończyła się sukcesem - chodzi o Sea Towers w Gdyni. Pozostałe projekty (np. w Warszawie lub Wrocławiu) nie zostały dokończone lub w ogóle rozpoczęte.

Nie oznacza to jednak, że rynek apartamentów nie ma potencjału - wręcz przeciwnie, wraz z poprawą koniunktury, wzrostem gospodarki i powrotem dobrej passy wzrośnie chęć do wyróżnienia się, podkreślenia swego statusu i zaspokojenia swoich potrzeb. Na razie jednak jesteśmy na etapie powrotu rynku do normalności, podziału rynku na dobrze lub źle wyceniony i weryfikacji w oparciu o decyzje zakupowe.