Przeciętnie biorąc, jesteśmy dziś w stanie pożyczyć od banku 80 procent tego co przed rokiem.

Z Danielem Podporą, doradcą finansowym firmy redNet, rozmawia Katarzyna Zawadzka.

Jeszcze do niedawna kredyt mieszkaniowy był dość prostym sposobem zrealizowania marzenia o własnym mieszkaniu. Dzisiaj mniej chętnie zaciągamy kredyty. Co wpłynęło na taką sytuację?

Zmniejszająca się zdolność kredytowa przeciętnego Kowalskiego. Pomimo średniego wzrostu wynagrodzeń na poziomie 10 procent, nasza zdolność spadła w ostatnim roku o jedną piątą. Wywołała to seria podwyżek stóp referencyjnych dokonanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Doprowadziło to w tym okresie do zwyżki oprocentowania w złotówkach o prawie 2 procent. Oznacza to, że wszyscy, którzy rok temu spłacali trzystu tysięczny kredyt zaciągnięty na okres 30 lat, płacili miesięczną ratę na poziomie 1.655 zł. Dziś zapłacą 2.005 zł, czyli o 350 zł więcej. Na mniejsze zainteresowanie kredytami w ostatnim czasie wpływają także spodziewane, dalsze podwyżki stóp procentowych.

Jaki wpływ na zaostrzenie kryteriów zdolności kredytowych miała sytuacja w Stanach Zjednoczonych, gdzie doszło do olbrzymiego kryzysu na rynkach finansowych i dużych strat instytucji udzielających kredytów hipotecznych?

Banki zza oceanu zbytnio poluzowały kryteria przyznawania kredytów i w krytycznym momencie ponad 30 procent produktów hipotecznych było przyznawanych osobom o małej wiarygodności kredytowej. To tzw. kredyty subprime, od których zaczął się obecny kryzys na rynku finansowym. W tej chwili w Polsce odsetek „trudnych" kredytów nie przekracza 5 procent, ale banki słusznie wolą dmuchać na zimne. Obliczanie zdolności kredytowej odbywa się na podstawie wielu wskaźników, które pozwalają na oszacowanie ryzyka związanego z regularną i terminową spłatą zobowiązania. Są one budowane w oparciu o wielkość raty kredytu, wartość dochodu netto, posiadanych w danym momencie stałych płatności zobowiązań kredytobiorcy. W coraz większym stopniu banki zaczynają przywiązywać także wagę do oceny kredytobiorcy na podstawie jego historii kredytowej, posiadanego wykształcenia, stażu pracy i doświadczenia zawodowego.

O ile mniejsze (procentowo) mieszkanie możemy zakupić odkąd zmniejszyła się nasza zdolność kredytowa?

W tej chwili przeciętnie jesteśmy w stanie pożyczyć od banku 80 procent tego co przed rokiem. Czyli możemy sobie pozwolić na mieszkanie mniejsze o 20 procent.

Ostatnio chętnie zaciągamy kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich. Czy rzeczywiście korzystniejsze są dla nas kredyty w obcej walucie?

Nie warto mieć sentymentu do złotówki. Różnica pomiędzy ratami kredytu w złotówkach i frankach szwajcarskich jest olbrzymia ł wynosi przeszło 45 procent. Dwa razy wyższe są także odsetki. Aby rata we frankach szwajcarskich zrównała się z ratą w złotówkach, kurs franka musiałby wzrosnąć 45 procent i wynosić 3,016! Wydaje się to nieosiągalne w obecnych realiach
rynkowych. Kredytobiorca może zresztą zabezpieczyć się od ryzyka walutowego różnicę między ratami odkładać lub inwestować.

Na co zwrócić uwagę przy zaciąganiu kredytu, aby ten okazał się dla nas najbardziej opłacalny? Wiadomo że banki nawet jeśli pozornie obniżają oprocentowanie, mogą chcieć np. zarobić na marży lub na różnicach kursu zakupu i sprzedaży waluty, tzw. spreadzie.

Rośnie zainteresowanie kredytami w walucie, gdyż te kuszą nas znacznie mniejszym oprocentowaniem oraz słabnącym kursem franka oraz dolara. Kredyt jednak kredytowi nierówny i niesie ze sobą niekiedy dodatkowe ryzyko kursowe, które może dać o sobie znać w dwojaki sposób. Z jednej strony, jeżeli kupujemy mieszkanie od dewelopera, a kredyt uruchamiany jest w transzach, przy tak słabnącej walucie jak teraz może nam zabraknąć nawet kilka tysięcy złotych. Oczywiście, jeśli kolejne transze będą uruchamiane zgodnie z kursem z dnia podpisania umowy kredytowej lub uruchomienia pierwszej transzy. Innymi słowy, bank określi ilość franków, jaką w sumie otrzymamy z kredytu na długo przed ich faktyczną wypłatą na konto dewelopera. Dlatego przy wyborze oferty bankowej przy zakupie od dewelopera powinniśmy pamiętać, by zapytać czy nasz kredyt jest kredytem we frankach czy kredytem w złotówkach waloryzowanym frankami. W tym drugim przypadku jesteśmy pewni, że transze są podane w złotówkach i deweloper otrzyma dokładnie tyle, ile potrzeba. Z drugiej strony kredyty walutowe wiążą się ze spłacaniem rat w walucie, które bank przelicza po swoich wewnętrznych kursach. Banki mogą prowadzić dowolnie swoją wewnętrzną politykę kursową i dlatego na rynku występują znaczne różnice w spreadzie, nawet 20 groszy na jednym franku czy dolarze. Przy dokonywaniu wyboru kredytu trzeba więc sprawdzić różnice kursowe występujące w danym banku, aby wiedzieć na jakie dodatkowe koszty skazujemy się przy spłacaniu rat w przyszłości. Koszty te są tym bardziej ważne, im dłuższy jest okres spłaty kredytu.